Schutz vor Zwangsversteigerung nach Kreditverkauf


I. Grundproblematik beim Kreditverkauf

Was tun, wenn der Kredit von der Hausbank an einen Finanzinvestor verkauft wird? Diese Frage stellen sich viele Kreditnehmer in jüngster Zeit. Die meisten Verbraucher, die langfristige Kredite, wie Immobilienkredite, abgeschlossen haben, haben mit Bedacht die Bank ihres Vertrauens ausgewählt. Man will sich schließlich auf den Vertragspartner verlassen können. Umso größer ist die Überraschung dann, wenn der Jahreskontoauszug für die Hausdarlehen plötzlich von einer völlig fremden Bank kommt und man feststellt, dass die Darlehen offenbar abgetreten wurden, ohne dass man darüber von der Hausbank auch nur unterrichtet wurde.

Richtig problematisch wird es jedoch dann, wenn der neue Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Darlehensschuldner einleitet, obwohl dieser jahrelang seine Raten rechtzeitig und vollständig bezahlt hat. Auf einmal steht die Zwangsversteigerung des Eigenheims an. Hintergrund des Ganzen ist, dass immer mehr Banken, unter anderem zur Aufbesserung ihrer Bilanzen, „Risikokredite“ ausgliedern, indem sie ganze Kreditpakete an einen Finanzinvestor verkaufen. Dabei mischen die Banken immer häufiger „gesunde“ Kredite in das Paket, um den Erwerb für die Investoren attraktiver zu gestalten. Die Finanzinvestoren sind am schnellen Profit durch sofortige Realisierung der erworbenen Kredite interessiert. Das geschieht in der Regel durch Befriedigung aus der Immobilie, die zur Absicherung des Darlehens mit einer Grundschuld belastet wurde. Bei Grundschuldbestellung unterwirft sich der Eigentümer zugleich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück. Dank dieser Unterwerfungserklärung kann der Gläubiger, für den die Grundschuld bestellt ist, jederzeit vollstrecken. Es wird nicht geprüft, ob der Kreditnehmer tatsächlich mit seinen Raten in Verzug ist. Es besteht für die Investoren anders als für die Hausbank keinerlei Interesse an einer Aufrechterhaltung der Geschäftsbeziehung.

Daher kann es zu der Situation kommen, dass der Investor aus der Grundschuld direkt in die Immobilie vollstreckt, obwohl der Darlehensnehmer brav seine Raten bezahlt hat, die Darlehensschuld also noch gar nicht fällig ist.

II. Was kann der Darlehensnehmer dagegen tun?

Wie kann sich der Kreditnehmer wirksam und schnell gegen solche Vollstreckungsmaßnahmen des Neugläubigers schützen?
Grundsätzlich steht dem Kreditnehmer bei unzulässigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen die Einreichung einer Vollstreckungsabwehrklage gemäß §767 ZPO zur Verfügung. Diese kann mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung verbunden werden, so dass bei Stattgabe des Antrags bis zum Erlass des Urteils die Zwangsvollstreckung nicht weiter betrieben werden kann.

Der Verbraucher kann dem Darlehensaufkäufer entgegenhalten, dass die Forderung, aus der in sein Haus vollstreckt wird, noch nicht fällig ist. Einwendungen gegen die Grundschuld können auch nach Abtretung der Grundschuld durch die Hausbank an einen Finanzinvestor diesem gemäß §§1157, 1192 BGB entgegengehalten werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Investor bei Erwerb der Grundschuld wusste, dass die Grundschuld zur Sicherung des ihm veräußerten Darlehens dient. Außerdem muss er Kenntnis von der Nichtfälligkeit der Forderung gehabt haben, ansonsten wurde die Grundschuld „einredefrei“ erworben. Diesbezüglich ist der Darlehensnehmer beweisbelastet, was in der Praxis einige Schwierigkeiten bereiten dürfte. Schließlich war der Verbraucher bei den Verhandlungen zwischen seiner Hausbank und dem Investor nicht anwesend. Wenn man der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e.V. (Artikel unter http://www.presseecho.de/finanzen/NA3731122421.htm) Glauben schenken darf, so ist es jedoch Praxis beim Verkauf eines Kreditportfolios vertraglich sicherzustellen, dass der Forderungskäufer sich an die Sicherungszweckerklärung hält. Außerdem werde die Höhe der zu sichernden Forderung als Kalkulationsgrundlage in die Vertragsverhandlungen miteinbezogen. Der gutgläubige einredefreie Erwerb der Grundschuld sei daher ausgeschlossen. Ob sich der Nachweis in jedem Einzelfall erbringen lassen wird, ist abzuwarten. Jedenfalls ist der Kreditnehmer nicht schlechthin schutzlos gestellt. Man wird außerdem zu prüfen haben, in wieweit die Hausbank in Anspruch zu nehmen ist, wenn die Hausbank den Darlehensaufkäufer über den Zustand des Darlehens nicht ausreichend informiert hat.

Insgesamt ist zu empfehlen, möglichst frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen. Das Team Bankrecht von Brennecke & Partner steht Ihnen hierbei gerne zur Verfügung.



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Stand: März 2008


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Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.

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Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
  • Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
  • Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
  • Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
  • Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
  • Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht

 

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Die Bürgschaft - Wer bürgt wird gewürgt?
  • Pflichten und Haftung bei der Anlageberatung - Welche Rechte haben Sie gegenüber Ihrer Bank?
  • Bankstrategien von Unternehmen – u.a.: Zweibankenstrategie, die passende Bank für Ihr Geschäft
  • Die Abrechnung von Leasingverträgen - Was Leasinggesellschaften dürfen und worauf Sie achten sollten
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Rechtsanwältin Monika Dibbelt berät und vertritt Mandanten in allen Bereichen des Bank- und Kapitalmarktrechts. Im Bereich Kapitalanlegerrecht prüft Sie, ob Ansprüche gegen Vermittler, Kreditinstitute oder freie Anlageberater wegen Beratungsfehlern in Betracht kommen und macht etwaige Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich für Sie geltend.

Ein Schwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt im Bereich des Bank- und Bankvertragsrecht sind Fragestellungen rund um die Rechtmäßigkeit und Inanspruchnahme aus Darlehensverträgen, Krediten und Bürgschaften. Durch ihre Tätigkeit im Insolvenzrecht hat Frau Rechtsanwältin Dibbelt regelmäßig insbesondere auch immer wieder mit Fragen zur Verrechnung von Haben und Salden bei Kreditinstituten sowie der Berücksichtigung einer Inanspruchnahme aus (persönlichen und sachlichen) Sicherheiten im Rahmen von Insolvenzen zu tun.

Kreditsicherheiten sowie die Gestaltung klassischer Formen der Fremdkapitalfinanzierung, Mezzanine- und strukturierter Finanzierungen bilden einen weiteren Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt.

Sie unterstützt ihre Mandanten auch bei Kontenpfändungen durch Einrichtung von P-Konten bzw. eines Antrages auf Erhöhung des Pfändungsschutzbetrages. Derartige Pfändungsschutzanträge können nicht nur Verbraucher sondern auch Selbständige stellen.

Darüber hinaus berät und prüft Frau Rechtsanwältin Dibbelt, ob für eine Erlaubnis der Finanzaufsichtsbehörde (BaFin) erforderlich ist und erstellt ggf. die notwendigen Anträge.

Rechtsanwältin Monika Dibbelt ist Mitglied der Bankrechtlichen Vereinigung e.V.

Sie bereitet derzeit mehrere Veröffentlichungen im Bank- und Kapitalmarktrecht vor.

Rechtsanwältin Dibbelt ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

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  • Sicherheiten und ihr Nutzen in der Krise des Sicherheitengebers
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  • Kapitalanlagen in der Insolvenz
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