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Maklerrecht – Teil 02 – Zivilmakler

Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

2.2.1.1 Welche Makler sind Zivilmakler?

Es gibt verschieden Arten von Zivilmaklern:

  • Immobilienmakler
  • Dienstleistungsmakler
  • Ehemakler bzw. Heiratsvermittler

2.2.1.2 Immobilienmakler

Einer der bekanntesten Zivilmakler ist der Immobilienmakler.

Er vermittelt

  • Grundstücke
  • Häuser
  • Wohnungseigentum
  • Mietwohnungen und
  • Geschäftsräume.

Ein Immobilienmakler kann sowohl gewerblich als auch gelegentlich tätig sein. So sind Immobilienmakler nicht nur Personen, die als solche auftreten, sondern auch Privatpersonen, wie etwa Bekannte aus dem Freundeskreis, können unter die gesetzlichen Regelungen des Maklerrechts fallen. Ein Immobilienmakler verdient sich seinen Provisionsanspruch durch die Vermittlung eines Vertragsabschlusses und den Nachweis der Gelegenheit eines Vertragsabschlusses (vgl. z.B. unter den Ziffern 4, 5.2 und 8)

Beispiel
Makler M hat ein Büro in der Innenstadt von B und vermittelt Wohnhäuser, Gewerbegebäude und Eigentumswohnungen. Daneben sucht er Mieter und Vermieter, die bestimmte Objekte mieten oder vermieten wollen. Er organisiert Besichtigungen der Objekte, Treffen zwischen Verkäufern bzw. Vermietern und Käufern bzw. Mietern. M begleitet die Vertragsverhandlungen, meist vom ersten Moment, bis zum Vertragsabschluss zwischen den Parteien. Manchmal gibt er nur Kontaktdaten weiter.

  • Makler M ist ein Immobilienmakler, da er nur unbewegliche Gegenstände, wie zum Beispiel Häuser, Wohnungen oder Gewerberäume vermittelt. Seine Kunden sind Verkäufer, Vermieter, Käufer und Mieter, je nach dem, was gesucht ist. Er vermittelt Kauf- oder Mietverträge. Leitet er Kontaktdaten weiter, die zu einem Vertragsschluss führen, hat er ein Immobiliengeschäft nachgewiesen.

2.2.1.3 Dienstleistungsmakler

Ein Dienstleistungsmakler vermittelt - wie der Name schon sagt - Dienstleistungsverträge, wie zum Beispiel einen Vertrag mit einem Umzugsunternehmen. Als Vermittler von Dienstleistungen können auch bestimmte Personalvermittler, wie beispielsweise Personal-Recruiter, Zivilmakler im Sinne des § 652 BGB sein, wenn sie den Abschluss eines Dienstvertrages, wie eines Arbeitsvertrages, vermitteln. Im Gegensatz zu den Personalleihfirmen, die sich fälschlicherweise oft als Vermittler bezeichnen, ist der Personal- beziehungsweise Dienstleistungsmakler dabei allerdings nicht Vertragspartner des Dienstleistungsvertrages, sondern vermittelt nur den potentiellen Arbeitgeber mit den Bewerbern.

Beispiel
Der Immobilienmakler M bietet Kunden, die eine neue Mietwohnung suchen oder ein neues Haus kaufen, immer an, den Umzug mit der Firma "Scherbenfrei" zu erledigen. Durch ein günstiges Rundum-Sorglos-Sparpaket erhalten die Kunden des Maklers M dadurch eine vollständige Organisation des Umzugs. Makler M erhält für jeden Kunden, den er an die Firma "Scherbenfrei" vermittelt, und der einen Umzugsvertrag schließt, eine Provision.

  • M ist nicht nur Immobilienmakler, sondern auch Dienstleistungsmakler, denn die Umzugsfirma ist ein Dienstleistungsunternehmen. M vermittelt Verträge für die Firma "Scherbenfrei".

2.2.1.4 Ehemakler / Heiratsvermittler

Ein spezieller Fall des Dienstleistungsmaklers ist der Ehemakler (Heiratsvermittler). Die Vermittlung einer Ehe ist ausdrücklich in § 656 Abs. 1 BGB geregelt. Daneben gilt § 656 BGB für den Eheanbahnungs- und/oder Partnerschaftsvermittlungsvertrag (BGH, Urteil vom 11. Juli 1990, Az.: IV ZR 160/89). Das Besondere ist hier, dass der Lohnanspruch des Maklers zwar entsteht, aber nicht einklagbar ist (Kropholler, Studienkommentar BGB, 10. Auflage 2007, § 656 BGB Rn. 2). Das bedeutet, der Kunde kann wirksam Provision an den Makler für die Vermittlung oder die Anbahnung zahlen, dem Makler steht aber kein rechtliches Mittel zu, den Anspruch durchzusetzen. Rechtlich, nennt man einen solchen bestehenden, aber nicht durchsetzbaren Anspruch Naturalobligation (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 5. Gestaltungsfreiheit der Parteien, Rn. 17).

Beispiel
Die junge aufstrebende Ingenieurin I arbeitet Vollzeit in einer großen Firma und hat neben ihrem Beruf nur wenig Zeit. Sie ist auf der Suche nach einer Partnerschaft, findet aber kaum die Möglichkeit, neue soziale Kontakte zu knüpfen. Im Internet wird sie auf die Partnervermittlungsagentur "Wahre Liebe" aufmerksam. Dort arbeitet der Makler M. Er ist dafür zuständig, unter den eingetragenen Partnerschaftssuchenden passende Partner zu ermitteln und deren Kontakte weiter zu leiten. Ist die Vermittlung erfolgreich, erhält er eine pauschale Vermittlungsprovision. I meldet sich bei der Agentur und bittet um eine Vermittlung einer Partnerschaft. Sie gibt ihr Profil an, sendet ein Foto und beschreibt ihren Traumpartner. Makler M erhält das Profil der I und übersendet ihr drei Vorschläge geeigneter Partner.

  • Makler M ist ein Partnerschaftsvermittler. Entscheidet sich I für einen der vorgeschlagenen Partner hat er seine Provision verdient. Wie lange die Partnerschaft dann anhält, ist für seinen Anspruch unabhängig.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Kontakt: buehler@brennecke.pro
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit langem im Baurecht, Immobilienrecht und Mietrecht tätig. 
Er berät und vertritt Immobilienmakler und Immobilienmaklerkunden beim Abschluss von Maklerverträgen sowie bei Streitigkeiten um Maklerverträge, Courtagen und Maklerprovisionen. Er prüft Maklerverträge auf berechtigte Provisionsansprüche, wehrt unberechtigte Provisionsforderungen ab und setzt berechtigte Maklerprovisionsansprüche durch. Daneben vertritt er bei Auseinandersetzungen um Auskunftsansprüche von Maklern über den Hauptvertrag oder bei Fragen zur Doppelvertretung, Mitursächlichkeit (Kausalität der Maklertätigkeit) oder der Identität des vermittelten Objekts. Er begleitet Auseinandersetzungen über Maklerprovision, zum Beispiel bei Streit über den Vermittlungserfolg, bei Rücktritt vom vermittelten Hauptvertrag oder dessen Nichtigkeit.

Olaf Bühler bereitet derzeit, zusammen mit Harald Brennecke, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Die Provision des Immobilienmaklers
  • Das Recht des Immobilienmaklers
  • Das Bestellprinzip beim Wohnungsmakler


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter: 
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