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Baumängel vor und im Prozess – Teil 03 – Abgrenzung Werkvertrag von anderen am Bau beteiligten Verträgen, Merkmale des VOB-Vertrages

Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

1.1.3. Abgrenzung Werkvertrag von anderen am Bau beteiligten Verträgen

Auch wenn es vom Wortlaut her vermuten lässt, sind andere Verträge wie der Bauträgervertrag oder Baubetreuungsvertrag keine Werkverträge im Sinne des BGB. Zur Klarheit folgt eine kurze Abgrenzung betreffender Verträge.

1.1.3.1. Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist eine besondere Art des Grundstückskaufvertrages. Es bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer nicht nur die Wohn- oder Gewerbeimmobilie verkauft, sondern einhergehend damit auch das Bauvorhaben auf diesem Grundstück verspricht.[1] Beim Bauvertrag hingegen bietet der Bauunternehmer „nur“ die Bauleistung an.

1.1.3.2. Baubetreuungsvertrag

Ein sogenannter Baubetreuer erstellt das Projekt auf dem vorhandenen Grundstück im Namen des Bauherrn und auf dessen Rechnung.[2] Dies ist in der Praxis dann der Fall, wenn der Bauherr zum Beispiel wenig Zeit hat, sich um die Durchführung seines Bauprojektes zu kümmern und/oder daran interessiert ist, zu einem Festpreis zu bauen. Gerade bei Großbauprojekten bietet sich dies an und wird auch häufig wahrgenommen.

1.1.3.3. Architektenvertrag

Auch wenn es rechtliche Parallelen gibt, handelt es sich auch bei einem Architektenvertrag um keinen Bauvertrag, da die Architekten keine tatsächlichen Bautätigkeiten, sondern reine Planungs- und Bauüberwachungsleistungen erbringen.

1.1.4. Merkmale des VOB-Vertrages

In der Baurechtspraxis können nicht immer mit dem für Bauverträge geltenden Werkvertragsrecht auftretende Probleme sachgerecht gelöst werden. Für genau diese Fälle sind die VOB-Bestimmungen (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) eingeführt worden. Damit sollen die Verträge spezifischer gestaltet und die Mehrzahl von Baurechtschwierigkeiten besser bewältigt werden. Die VOB wird im Auftrag des Deutschen Vergabe- und Vertragsausschusses für Bauleistungen herausgegeben.

Inhalt:

  • als Teil A die VOB/A (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche Auftraggeber)
  • als Teil B die VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen)
  • und Teil C die VOB/C (Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen mit Gewerks spezifischen technischen Vorschriften über die Ausführung und Abrechnung der jeweiligen Bauleistungen).


Für den privaten Baurechtsbereich Kann die VOB/B ergänzend zum Vertragsbestandteil gemacht werden. Sie gilt nicht „automatisch“ für einen Bauvertrag, sondern ihre Geltung im konkreten Fall muss zwischen Beteiligten, soweit es sich nicht um einen öffentlichen Auftraggeber handelt, ausdrücklich vereinbart werden.

Die VOB/C schließt sich grundsätzlich der VOB/B an.

Darüber hinaus ist es nicht verkehrt, auch im Rahmen des öffentlichen Baurechts Grundkenntnisse zu besitzen, weshalb die VOB/A ebenso vorweg kurz aufgeführt wird.

1.1.4.1. Die VOB/A

Die VOB/A stellt das Regelwerk für die Vergabe von Aufträgen durch öffentliche Auftraggeber dar. Es ist ebenso wie die VOB/B und die VOB/C kein Gesetz. Für den Privatgebrauch ist diese Verordnung in aller Regel nicht empfehlenswert. Die VOB/A enthält gewissermaßen ein streng vereinheitlichtes Vergaberecht, das bei einer Beauftragung durch einen privaten Besteller eher hinderlich ist und wohl auch so gut wie nie beachtet wird.[3] Speziell die Arten der Ausschreibungen und die Bedingungen der Vergabe werden hier festgelegt.

Die privaten Auftraggeber können sich aber freiwillig den Bestimmungen im 1. Abschnitt der VOB/A unterwerfen und diese anwenden. Das kann in Einzelfällen bei staatlichen Förderungen und deren Mittelgebern, erforderlich sein.


[1] Huber, Ratgeber Neubau-Immobilien, S. 52.

[2] Metzger, Bauherren-Handbuch: Vom Baugrubenaushub bis hin zur Schlüsselübergabe, S. 19.

[3] http://www.baurechtratgeber.de/baurecht/bauvertrag/content_02.html#sthash.vKtxKLmK.dpuf.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Baumängel vor und im Prozess“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Babett Stoye LL.B., erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-67-0.


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Kontakt: buehler@brennecke.pro
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Vorträge, Seminare und Schulungen zu den Themen:

  • HOAI für Architekten und Ingenieure
  • Bauen im Bestand
  • Die Koordinierungspflichten der am Bau Beteiligten
  • Gestörter Bauablauf aus Auftraggebersicht
  • Baugeldforderungssicherungsgesetz – Haftungsfalle für Geschäftsführer

Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter:
Mail: buehler@brennecke.pro
Telefon: 0621-405461-90

 






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