Maklerrecht – Teil 05 – Maklervertrag

3 Maklervertrag

Der Maklervertrag hat gegenüber anderen Verträgen eine ganz besondere Eigenart, denn er verpflichtet nur eine Vertragspartei - den Auftraggeber - zur Zahlung der Maklerprovision im Erfolgsfall der Maklertätigkeit. Man nennt ihn daher einen einseitig verpflichtenden Vertrag. Der Makler hingegen muss weder tätig werden, noch schuldet er einen Erfolg. Das Zustandekommen setzt aber, wie bei anderen Verträgen, Angebot und Annahme voraus. Diese Grundsätze zum Maklervertrag gelten für alle Makler.

3.1 Arten des Maklervertrages

Im Wesentlichen unterscheidet man drei Arten von Maklerverträgen, den

• einfachen Maklervertrag
• Makleralleinauftrag und
• qualifizierten Makleralleinauftrag.

3.1.1 Einfacher Maklervertrag

Der einfache Maklervertrag aus § 652 BGB ist der gesetzliche Regelfall. Er ist einseitig verpflichtend und entsteht mündlich, schriftlich oder konkludent. Es gibt keinerlei zeitliche Begrenzung. Mit der Beauftragung eines Maklers für die Vermittlung oder dem Nachweis eines Objektes ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, von der Beauftragung weiterer Makler abzusehen. Der beauftragte Makler hat im Gegenzug keine Verpflichtung zum Tätigwerden. Die Provisionspflicht besteht nur bei Vermittlungs- oder Nachweiserfolg.

Beispiel
Der Kunde K sucht ein kleines Ferienhaus am Rande des Allgäu. Er sucht mit seinem Wunsch den Makler M auf und bittet ihn um Hilfe bei der Suche. Ein Vertrag wird nicht geschlossen. Nachdem sich M bei K nach zwei Wochen noch nicht gemeldet hat, entschließt sich K eine Verkaufssuchanzeige auf dem Immobilienportal des Maklers I zu schalten. Zudem geht er auf Empfehlung eines Freundes zu dem Maklerbüro Reibach und erläutert dort sein Gesuch. Im Folgenden erhält K Kaufangebote über Emails des Immobilienportals, Exposés des Maklers I und per Post Exposés des Maklers R. Makler M meldet sich gar nicht. K entschließt sich zum Kauf einer Immobilie des Maklers I.

• K hat drei einfache Maklerverträge geschlossen. Eine Provisionspflicht hat er aber nur gegenüber I, da er über diesen sein Ferienhaus gekauft hat. I hat ihm ein Objekt nachgewiesen und vermittelt. Die Tätigkeit des Büros Reibach oder des Maklers M ist nicht vergütungspflichtig. Über keine dieser beiden Makler kam ein Vertrag für ein Ferienhaus zu Stande. K war ohne weiteres berechtigt mehrere Makler mit der Suche zu beauftragen und musste hinnehmen, dass einzelne Makler gar nicht tätig werden

3.1.2 Alleinauftrag

Der Makleralleinauftrag ist eine Erweiterung des einfachen Maklerauftrages. Es wird in der Regel ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen - dies ist aus Beweissicherungsgründen unbedingt zu empfehlen. In der Praxis sind hier vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen üblich. Die einzelnen Klauseln müssen inhaltlich der Wirksamkeitskontrolle der §§ 305, 307 ff. BGB standhalten können (dazu unter Ziffer 5 eine ausführliche Darstellung einzelner Klauseln).

Bei dem Makleralleinauftrag werden mindestens folgenden Vereinbarungen getroffen:

• Makler ist zur aktiven Ausführung seiner Maklertätigkeit verpflichtet.
• Der Auftraggeber verpflichtet, sich keinen anderen Makler bezüglich des Objekts oder desselben Auftrags einzuschalten.
• Es wird ausschließlich dem beauftragten Makler das Recht eingeräumt, das Objekt zu vermitteln bzw. dem Käufer nachzuweisen etc.
• Eine Veräußerung durch den Auftraggeber bleibt möglich.

Beispiel
Der Kunde K sucht ein kleines Ferienhaus am See und beauftragt den Makler M, dass er sich als ausschließlicher Makler für K um die Suche kümmern soll. Die beiden schließen einen Maklervertrag und M beginnt mit der Suche. Nachdem sich M bei K nach zwei Wochen noch nicht gemeldet hat, entschließt sich K eine Anzeige auf dem Immobilienportal des Maklers I zu schalten. Im Folgenden erhält K Kaufangebote über Emails des Immobilienportals Exposés des Maklers I und per Post Exposés des Maklers M. K entschließt sich zum Kauf einer Immobilie des Maklers M.

• K hat einen Alleinauftrag mit dem Makler M geschlossen. Makler M erhält aufgrund der erfolgreichen Vermittlung seinen Provisionsanspruch gegenüber K, da er über diesen sein Ferienhaus gekauft hat. K war entgegen seinem Handeln nicht berechtigt, einen anderen Makler zu beauftragen. Hätte er ein Objekt des Maklers I gekauft, hätte M gegenüber dem K einen Schadensersatzanspruch wegen Vertragsbruchs geltend machen können.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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