Maklerrecht – Teil 07 – Entstehung des Maklervertrages

3.2 Entstehung des Maklervertrages

Der Maklervertrag kann ohne die Einhaltung einer bestimmten Form geschlossen werden. Es gibt nur wenige Ausnahmen, bei denen die schriftliche Form oder sogar eine Beurkundung notwendig ist (Fußnote).

3.2.1 Formfreiheit des Maklervertrages

Um einen Maklervertrag abzuschließen, bedarf es keiner bestimmten Form. So kann ein wirksamer Maklervertrag mündlich, schriftlich, stillschweigend oder konkludent zu Stande kommen.

3.2.1.1 Konkludenter Maklervertrag

Gemäß § 653 Abs. 1 BGB gilt ein Maklerlohn dann als stillschweigend vereinbart, wenn die Aufgabe, die dem Makler übertragen wurde, den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. In Fällen, in denen der Auftraggeber des Maklers daher erwarten musste, dass der Makler seine Tätigkeit nur gegen einen Vergütungsanspruch ausübt, muss er die Provision grundsätzlich zahlen. Lehnt der Auftraggeber des Maklers die Zahlung des Provisionsanspruchs ab, ist er verpflichtet, nachzuweisen, dass die Maklertätigkeit unentgeltlich war (Fußnote). In der Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass jeder, der die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, sich - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - über das Provisionsverlangen des Maklers im Klaren ist (Fußnote).

Beispiel
Makler M hat ein kleines Immobilienmaklerbüro mit zahlreichen Exposés im Schaufenster. Herr K sieht sich diese Aushänge an und verliebt sich direkt in ein angebotenes "Einfamilienhaus am See". Er geht daraufhin in das Büro des M und lässt sich dort beraten. M und K schließen keinen schriftlichen Maklervertrag und sprechen nicht über ein Provisionsverlangen des M. Nach einem Besichtigungstermin im Objekt "Einfamilienhaus am See" entscheidet sich K zum Kauf und schließt mit dem Verkäufer V, der ihm von M vorgestellt wurde, den Vertrag.

• M hat einen Provisionsanspruch aus einem Maklervertrag mit K, der konkludent geschlossen wurde. Dies ergibt sich daraus, dass K aktiv den Makler M aufgesucht hat. Makler M musste nicht deutlich machen, dass er nicht allein gegen den Verkäufer einen Provisionsanspruch hat, da er annehmen durfte, K ist sich seiner Beauftragung bewusst.

Entscheidend ist, dass derjenige, der sich eines Maklers bedient, sich bei Abschluss des Maklervertrages über den daraus folgenden Provisionsanspruch für den Makler bewusst ist beziehungsweise, ob er sich darüber bewusst sein musste. Denn, nicht jeder, der mittels eines Maklers ein Geschäft macht, geht zwangsläufig davon aus, mit diesem einen Maklervertrag abzuschließen. Das folgt daher, dass zwar die Tätigkeit des Maklers praktisch immer beiden Vertragsparteien zu Gute kommt, da beide durch die Maklertätigkeit den Vertragsabschluss bekommen, aber in der Regel nur eine Vertragspartei der Auftragsgeber des Maklers und damit provisionspflichtig ist. Der Makler ist in solchen Fällen verpflichtet, sein Provisionsanliegen durch ein ausdrückliches Provisionsverlangen eindeutig zu klären (Fußnote). Wenn nach den Umständen im Einzelfall damit zu rechnen ist, "dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er (Fußnote) Makler des Käufers sein will" (Fußnote).

Beispiel
Kaufinteressent K sucht mittels einer Zeitungsannonce ein Einfamilienhaus. Bei ihm meldet sich der Makler M und erzählt ihm von einem "Einfamilienhaus am See". Das interessiert K und er lässt sich von M das entsprechende Exposé übermitteln. Ein Provisionsverlangen wird seitens des Maklers nicht geäußert. Dem K gefällt das "Einfamilienhaus am See" und er kauft das Objekt von dem Verkäufer V, dessen Name ihm von M vermittelt wird.

• M hat keinen Provisionsanspruch gegen K, da K nicht davon ausgehen musste, dass er mit M einen konkludenten Maklervertrag schließt. Er konnte annehmen, dass M von dem V beauftragt wurde und nur von diesem eine Provision erhält. M hätte im Exposé deutlich machen müssen, dass er auch von K einen Maklerlohn für seine Tätigkeit beansprucht.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

Links zu allen Beiträgen der Serie Buch - Maklerrecht

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: