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Mietpreisanpassungen – Ein Überblick


Mietpreisanpassungen – Ein Überblick Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaum- bzw. Geschäftsraummietrecht für Anpassungen der Miete (Mieterhöhung oder -absenkung) keine gesetzlichen Vorgaben: § 578 BGB verweist nicht auf die Schutzvorschriften de §§ 557 ff BGB (Regelungen über die Miethöhe). Soweit also keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, können die Vertragsparteien von Gewerbemietverträgen jederzeit eine Mietänderung vereinbaren. Exkurs: Die Miete kann bei Gewerbe- oder Geschäftsräumen entweder als so genannte Nettokaltmiete, als so genannte Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten), aber auch als so genannte Teilinklusivmiete vereinbart werden. Schließlich ist auch die Vereinbarung einer Miete als so genannte Umsatzmiete möglich, wonach sich der Mietzins an den Umsatz des Gewerbemieters geknüpft wird. Achtung: Im letzteren Fall sollte unbedingt eine Mindestmiete vereinbart werden. Der Gewerbemieter schuldet neben der Miete die gesetzliche Umsatzsteuer nur dann, wenn beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerpflichtig sind und eine Vereinbarung im Gewerbemietvertrag getroffen ist. Betriebskosten neben der Miete schuldet der Gewerbemieter ebenfalls nur dann, wenn dieses im Gewerbemietvertrag vereinbart worden ist. Um bei langfristigen Gewerbemietverträgen die vereinbarte Miete an die (möglicherweise) veränderten Bedingungen anzupassen, haben sich in der Praxis verschiedene Formen der so genannten Wertsicherung durchgesetzt. Am bedeutsamten sind dabei vor allem die Staffelmietvereinbarungen und die Wertsicherungsklauseln. 1. Staffelmietvereinbarung Die Vereinbarung einer Staffelmiete für Gewerbe- und Geschäftsräume unterliegt nicht den gleichen Beschränkungen wie bei der Ver-mietung von Wohnraum gemäß § 557 a BGB. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen Zeiträumen richten und muss sich nicht an einen Jahresrhythmus halten. Die ,,gestaffelte`` Miete legt fest, welche Miete in welchen Zeiträumen geschuldet wird und wie sie sich ändert – z.B. durch Steigerung um einen Prozentsatz oder einen festen Betrag. Die Staffelmietvereinbarung als Wertsicherungselement ist deshalb von großer Bedeutung, weil der Vermieter bereits zu Beginn des Gewerbemietverhältnisses absehen kann, wann die Gewerbemiete angepasst wird. Der Vermieter sollte allerdings auch beobachten und kontrollieren, ob die Staffelmiete geleistet wird, damit Ansprüche nicht gegebenenfalls verjähren bzw. verwirken. Bei einer Staffelmietvereinbarung kann aber das Risiko bestehen, dass die vereinbarte Gewerbemiete im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung der marktüblichen Gewerbemiete abweicht. Bei dieser Konstellation trägt der Gewerbemieter das Risiko, dass sich das Mietniveau nach Vertragsabschluss nach unten orientiert; der Gewerbevermieter muss das Risiko tragen, dass die Gewerbe-mieten stärker steigen, als von der Staffelmietvereinbarung berücksichtigt. Beide Risiken beeinträchtigen die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten, gestaffelten Miete grundsätzlich nicht. 2. Wertsicherungsklausel Die Vertragsparteien können vertraglich auch Wertsicherungsklausel vereinbaren. Die Wichtigsten sind dabei die so genannte Miet-gleitklausel bzw. die so genannte Spannungsklausel. Bei der Mietgleitklausel wird die Gewerbemiete automatisch ohne einen Ermessenspielraum der Parteien angepasst. Die Mieter-höhung wird dabei normalerweise an die Veränderung der Lebenshaltungskosten angeknüpft, wobei die Bindung an den Ver-braucherindex für Deutschland den Standart darstellt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel setzt allerdings voraus, dass zu Gunsten des Gewerbemieters wenigstens ein 10-Jahresvertrag vereinbart wird. Ändert sich die in der Mietgleitklausel genannte Bezugsgröße, ändert sich auch automatisch die Gewerbemiete. Bei der so genannten Spannungsklausel wird die Wertsicherung dadurch bewirkt, dass sich die Gewerbemiete entsprechend einer Vergleichsgröße ändert, die gleichartig oder zumindest vergleichbar sein muss, wie z.B. die Gewerbemiete eines anderen Gewerbe-raummietvertrages als vergleichbare Leistung. Im Gegensatz zur Mietgleitklausel führt die Änderung der genannten Bezugsgröße nicht automatisch zur Veränderung der Gewerbemiete; sie ist nur Voraussetzung für die Anpassung der Gewerbemiete, wobei die Höhe gesondert festgesetzt werden und die Anpassung der neu festgesetzte Gewerbemiete durch einen selbständigen Akt erfolgen muss. 3. Mietanpassung nach Modernisierung Da die Vorschriften für die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB nur für die Wohnraummiete gelten, ist im Bereich des Gewerberaummietrechts eine Erhöhung nur dann möglich, wenn die Vertragsparteien dies im Vertrag vereinbart haben.
Kontakt: info@brennecke.pro
Stand: 09/2006


Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese für ein unverbindliches Angebot durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.


Das Referat Mietrecht wird bei Brennecke & Partner Rechtsanwälte betreut von:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
  • (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen
  • Aufhebungsverträge
  • Durchsetzung und Prüfung von Mieterhöhungen
  • Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache
  • Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot
  • behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter: 
Mail: buehler@brennecke.pro
Telefon: 0621 – 40546190

Normen: §§ 578 ff. BGB

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