Mietpreisanpassungen – Ein Überblick


  • Mietpreisanpassungen – Ein Überblick Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaum- bzw. GeschĂ€ftsraummietrecht fĂŒr Anpassungen der Miete (Mieterhöhung oder -absenkung) keine gesetzlichen Vorgaben: § 578 BGB verweist nicht auf die Schutzvorschriften de §§ 557 ff BGB (Regelungen ĂŒber die Miethöhe). Soweit also keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, können die Vertragsparteien von GewerbemietvertrĂ€gen jederzeit eine MietĂ€nderung vereinbaren. Exkurs: Die Miete kann bei Gewerbe- oder GeschĂ€ftsrĂ€umen entweder als so genannte Nettokaltmiete, als so genannte Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten), aber auch als so genannte Teilinklusivmiete vereinbart werden. Schließlich ist auch die Vereinbarung einer Miete als so genannte Umsatzmiete möglich, wonach sich der Mietzins an den Umsatz des Gewerbemieters geknĂŒpft wird. Achtung: Im letzteren Fall sollte unbedingt eine Mindestmiete vereinbart werden. Der Gewerbemieter schuldet neben der Miete die gesetzliche Umsatzsteuer nur dann, wenn beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerpflichtig sind und eine Vereinbarung im Gewerbemietvertrag getroffen ist. Betriebskosten neben der Miete schuldet der Gewerbemieter ebenfalls nur dann, wenn dieses im Gewerbemietvertrag vereinbart worden ist. Um bei langfristigen GewerbemietvertrĂ€gen die vereinbarte Miete an die (möglicherweise) verĂ€nderten Bedingungen anzupassen, haben sich in der Praxis verschiedene Formen der so genannten Wertsicherung durchgesetzt. Am bedeutsamten sind dabei vor allem die Staffelmietvereinbarungen und die Wertsicherungsklauseln. 1. Staffelmietvereinbarung Die Vereinbarung einer Staffelmiete fĂŒr Gewerbe- und GeschĂ€ftsrĂ€ume unterliegt nicht den gleichen BeschrĂ€nkungen wie bei der Ver-mietung von Wohnraum gemĂ€ĂŸ § 557 a BGB. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen ZeitrĂ€umen richten und muss sich nicht an einen Jahresrhythmus halten. Die ,,gestaffelte`` Miete legt fest, welche Miete in welchen ZeitrĂ€umen geschuldet wird und wie sie sich Ă€ndert – z.B. durch Steigerung um einen Prozentsatz oder einen festen Betrag. Die Staffelmietvereinbarung als Wertsicherungselement ist deshalb von großer Bedeutung, weil der Vermieter bereits zu Beginn des GewerbemietverhĂ€ltnisses absehen kann, wann die Gewerbemiete angepasst wird. Der Vermieter sollte allerdings auch beobachten und kontrollieren, ob die Staffelmiete geleistet wird, damit AnsprĂŒche nicht gegebenenfalls verjĂ€hren bzw. verwirken. Bei einer Staffelmietvereinbarung kann aber das Risiko bestehen, dass die vereinbarte Gewerbemiete im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung der marktĂŒblichen Gewerbemiete abweicht. Bei dieser Konstellation trĂ€gt der Gewerbemieter das Risiko, dass sich das Mietniveau nach Vertragsabschluss nach unten orientiert; der Gewerbevermieter muss das Risiko tragen, dass die Gewerbe-mieten stĂ€rker steigen, als von der Staffelmietvereinbarung berĂŒcksichtigt. Beide Risiken beeintrĂ€chtigen die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten, gestaffelten Miete grundsĂ€tzlich nicht. 2. Wertsicherungsklausel Die Vertragsparteien können vertraglich auch Wertsicherungsklausel vereinbaren. Die Wichtigsten sind dabei die so genannte Miet-gleitklausel bzw. die so genannte Spannungsklausel. Bei der Mietgleitklausel wird die Gewerbemiete automatisch ohne einen Ermessenspielraum der Parteien angepasst. Die Mieter-höhung wird dabei normalerweise an die VerĂ€nderung der Lebenshaltungskosten angeknĂŒpft, wobei die Bindung an den Ver-braucherindex fĂŒr Deutschland den Standart darstellt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel setzt allerdings voraus, dass zu Gunsten des Gewerbemieters wenigstens ein 10-Jahresvertrag vereinbart wird. Ändert sich die in der Mietgleitklausel genannte BezugsgrĂ¶ĂŸe, Ă€ndert sich auch automatisch die Gewerbemiete. Bei der so genannten Spannungsklausel wird die Wertsicherung dadurch bewirkt, dass sich die Gewerbemiete entsprechend einer VergleichsgrĂ¶ĂŸe Ă€ndert, die gleichartig oder zumindest vergleichbar sein muss, wie z.B. die Gewerbemiete eines anderen Gewerbe-raummietvertrages als vergleichbare Leistung. Im Gegensatz zur Mietgleitklausel fĂŒhrt die Änderung der genannten BezugsgrĂ¶ĂŸe nicht automatisch zur VerĂ€nderung der Gewerbemiete; sie ist nur Voraussetzung fĂŒr die Anpassung der Gewerbemiete, wobei die Höhe gesondert festgesetzt werden und die Anpassung der neu festgesetzte Gewerbemiete durch einen selbstĂ€ndigen Akt erfolgen muss. 3. Mietanpassung nach Modernisierung Da die Vorschriften fĂŒr die Mieterhöhung nach Modernisierung gemĂ€ĂŸ § 559 BGB nur fĂŒr die Wohnraummiete gelten, ist im Bereich des Gewerberaummietrechts eine Erhöhung nur dann möglich, wenn die Vertragsparteien dies im Vertrag vereinbart haben.

  • Stand: 09/2006
  • Normen: Â§Â§ 578 ff. BGB

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